"Preturile la apartamentele noi nu vor mai creste"

- Cum a evoluat piata imobiliara autohtona in 2008 si care sunt perspectivele pentru perioada urmatoare?
- Inceputul anului trecut a pastrat trendul ascendent al anilor trecuti. La nivelul lunii aprilie din 2008 a intervenit un plafon, in sensul ca preturile nu au scazut, ci numarul tranzactiilor s-a diminuat. Dupa sezonul estival, toata lumea astepta inceputul semestrului al patrulea pentru a vedea ce se intampla cu piata imobiliara. Cred in continuare ca acest segment va ramane blocat, situatie care se va schimba abia in luna septembrie 2009. Practic, in perioada urmatoare, clientii care intentioneaza sa vanda si nu sunt presati de acest lucru isi vor retrage proprietatile de pe piata. Cei care nu trebuie sa cumpere, vor astepta. Astfel, va ramane o piata mica, formata din persoanele obligate sa vanda si speculanti, care vor cauta chilipiruri. Preturile la apartamentele vechi sunt in scadere, cele la unitatile locative noi nu vor mai creste, iar fiecare dezvoltator (in functie de etapa in care se afla cu proiectul) va acorda anumite discount-uri, promotii si cadouri.

- Cum vor fi influentati de criza actuala dezvoltatorii de proiecte?
- Investitorii se afla, in acest moment, in fata a doua situatii: au sau nu lichiditati. Daca nu au disponibili bani, acestia nu pot lua credite de la banci, iar produsele din portofoliu nu se vand. Cei care dispun de finante isi pun intrebarea daca sa cumpere acum in Romania sau in alte tari (precum Franta, Germania) unde exista oferte extraordinare, acestea avand alt potential si un grad de risc mai mic. Pentru investitorii in constructia de spatii de birouri si centre comerciale, schema era simpla: achizitionau un teren (pe care, de obicei, il finantau), intocmeau un plan tehnic si, ulterior, gaseau potentiali chiriasi. In baza acordurilor de preinchiriere, banca le finanta constructia, dupa care era inceputa executia constructiei. De obicei, acele contracte care se incheiau erau pe termene foarte lungi, cu perioade cuprinse intre 5 si 20 de ani. In aceasta faza a proiectului, dezvoltatorii – de cele mai multe ori – vindeau produsul catre fondurile de investitii, lucru care, anul acesta, nu s-a mai intamplat.

- Cum apreciati evolutia piatei chiriilor?
- Chiriile au crescut pentru ca majoritatea potentialilor clienti nu-si permit sa achizitioneze o casa si opteaza pentru inchirierea unui apartament. Pe de alta parte, chiria reflecta intotdeauna valoarea imobilului inchiriat. Astfel, daca acum cinci ani, de exemplu, o garsoniera costa 10.000 de euro, chiria aferenta se situa in jurul valorii de 150 de euro. Rezulta ca, intr-un an, proprietarul incasa 1.800 de euro, ceea ce inseamna ca investitia in locuinta respectiva se recupera in sase ani. In prezent este clar ca acest lucru nu se mai poate intampla. In ultimii ani, segmentul rezidential a avut un randament de amortizare de aproximativ 8%. De asemenea, chiriile s-au majorat, in primul rand, ca urmare a faptului ca valoarea unitatilor locative a sporit, proprietarii permitandu-si sa creasca chiriile.

- Care sunt dificultatile intalnite pe piata de profil?
- Asa cum se stie agentia imobiliara este platita prin comision aplicat la valoarea tranzactiei; o diminuare a volumului de tranzactii implica, evident, o scaderea a cifrei de afaceri. In prezent, agentiile mici se confrunta cu o lipsa acuta de lichiditati si - probabil - ca vor stopa activitatea; cele mari isi vor mentine activitatea, dar cu cifre de afaceri mai mici si se vor baza si pe alte tipuri de venituri decat cele din intermedieri, respectiv din studii, evaluarii si alte servicii conexe.