URBANIS: Exista premise obiective pentru o evolutie buna a pietei rezidentiale

 

- Evenimentele care au marcat piata in 2024 este posibil sa ramana mult in mentalul colectiv. Pentru cumparatori a ramas o concluzie si anume ca trebuie sa verifice de doua ori dezvoltatorul imobiliar si sa nu mai creada in "povesti". Oamenii doresc acum sa vada ce cumpara, sa afle istoricul si sunt in general mult mai informati. Pentru dezvoltatori, lectia invatata este aceea ca trebuie sa te pregatesti pentru ce este mai rau, adica sa iei in calcul cele mai sumbre variante si planuri de afaceri. Cazul Nordis este un exemplu de "asa nu", din punctul de vedere al managementului, mai ales de risc. Marketingul agresiv, vanzarea accelerata a unor proiecte cu finalizarea peste cativa ani, care s-a intersectat cu o explozie a preturilor la materialele de construire a creat, de fapt, rezultatul unui faliment de renume (nu intram in alte discutii despre buna credinta sau respectarea legii).

Din aceste evenimente, dezvoltatorii au rezultat cateva comportamente, care vor ramane. Dezvoltatorii imobiliari sunt mult mai prudenti in realizarea de proiecte, isi acumuleaza rezerve si provizioane, care se vad si in cresterea preturilor. Dar nu acesta este principalul motiv al majorarii preturilor din anul 2024, un an in care cresterea medie la nivel national a fost de 15%, un procent extrem de ridicat, raportat la o evolutie considerata normala de aproximativ 6%-7% anual.

 

- Raspunsul este da, preturile vor creste atat timp cat economia Romaniei va evolua pozitiv. Daca ne uitam pe grafice, vedem o corelare intre majorarea salariului mediu net pe tara si cresterea pretului la imobiliare. Salariul mediu net in luna octombrie 2024 a fost de 5.268 lei, cu 12,3% mai mult decat in luna corespunzatoare din 2023. Daca ne uitam din aceasta perspectiva observam ca veniturile au crescut in 2024 similar cu sporul pretului la bunurile imobile. De fapt, evolutia pretului la imobiliare este cel mai bun barometru al starii economiei la un anumit moment dat, pentru ca acest barometru este mai stabil, comparativ cu bursa, spre exemplu, si pentru ca decizia de achizitie are in spate o analiza a riscurilor realizata chiar de catre cumparator. Chiar daca uneori ni se spune de catre unii "analisti financiari" ca nu este cea mai educata decizie, este, de fapt o analiza pe care cumparatorii o realizeaza cu foarte mare atentie, luand in calcul toate riscurile si avantajele achizitiei imobiliare. Prin urmare, cresterea preturilor este naturala, nu ar trebui sa ne sperie, ci sa ne bucure, de fapt, pentru ca inseamna ca oamenii au veniturile si sunt increzatori in achizitie, in viitor. 

 

- Modificarile fiscale - si anume cresterea impozitelor - nu pot avea decat un impact negativ. Negativ in sensul in care orice crestere de impozit se regaseste initial intr-un pret mai ridicat. Eliminarea facilitatilor fiscale pentru cei care lucreaza in constructii este un alt element care modifica bugetele de constructie. Ce este si mai rau este faptul ca, in Romania, nu poti avea o predictibilitate fiscala si a costurilor generate de impozite. Intrebarea economica este urmatoarea: Este Statul Roman o "lebada neagra"? Adica genereaza acele evenimente greu sau imposibil de luat in calcul si care afecteaza pe scara larga o masa foarte mare de oameni. Raspunsul pare ca ar fi pozitiv, deoarece foarte putini pot sa inteleaga de ce s-ar introduce o masura economica, cum ar fi cresterea de TVA la locuinte la 9%, si eliminarea facilitatilor salariate din constructii, toate de la o luna la alta, intr-o piata functionala si care genereaza venituri constante, in care proiectele si preturile au fost previzionate cu multi ani in urma pe acest scenariu. Investitorilor si celor care activeaza in aceasta industrie, aceste cresteri de taxe de impozite din anul 2024 si 2025 nu pot decat sa le creeze noi angoase si temeri legate de ceea ce va urma. Pentru cumparatori, alte cresteri de preturi, dar de aceasta data nu naturale, asa cum sunt cele generate de cresterea economica.

 

- Sa activezi acum pe piata imobiliara, ca dezvoltator imobiliar in special de locuinte, este un act de mare curaj: cresteri de taxe si impozite, majorarea preturilor la materiale de construire, imposibilitatea bugetarii exacte a unui proiect imobiliar, PUZ-uri anulate, autorizatii blocate, creeaza o imagine elocventa a pietei imobiliare. In Capitala, autorizarile sunt cvasi-blocate. Va mai dura cativa ani pana cand se vor emite noi PUZ-uri sau noul PUG (nu se mai stie nimic despre stadiu) si alti cativa ani pana la autorizare. In cifre, anul trecut in Capitala a avut loc o scadere a vanzarilor de locuinte noi cu 30% si o crestere extrem de mare a pretului la apartamentele vechi si a chiriilor, tocmai din cauza acestui blocaj. Preturile locuintelor noi au crescut cu aproape 30%, un semn clar al lipsei acestora de pe piata. Din fericire, lucrarile functioneaza la parametri in zona periurbana, ma refer aici la Ilfov. Sunt localitati in care s-au refacut si actualizat PUG-urile si exista o perspectiva buna de dezvoltare. Asta nu inseamna ca oameni nu isi doresc sa cumpere o locuinta in Bucuresti, pentru ca isi doresc cu siguranta, doar ca vor fi mult mai rare locuintele noi in Capitala.

 

- In ceea ce priveste celelalte orase din tara, observam dezvoltarea din Brasov, care seteaza noi standarde. Vedem cresterea numarului de tranzactii, constructii noi si un pret care pentru prima data depaseste pretul mediu din Capitala, respectiv scumpiri medii de 20%. De asemenea, Craiova a ajuns la un pret mediu al locuintelor similar cu cel din Brasov, un semn ca economia locala si investitiile realizate de autoritatile locale functioneaza. Targul de Craciun din Craiova, fabrica Ford si multe alte investitii locale, fac din acest oras o viitoare stea a pietei imobiliare. Cluj-Napoca este de urmarit, in sensul in care industria IT-ul sufera atat din perspectiva cresterii costurilor cu salariile, cat si a mutarii programarii in AI, lucru care ar putea schimba paradigma veniturilor din domeniu. Corelat cu aceasta, orasul din Transilvania ar putea suferi anumite corectii si ajustari, pentru ca stim ca acea crestere a preturilor la imobiliare a avut drept motor tocmai veniturile celor care lucreaza in aceasta industrie. Ramane de vazut daca va reusi sa faca fata presiunii care vine din aceasta zona.

 

- Noi credem ca vor evolua bine, in ciuda tuturor impedimentelor. Ar putea sa evolueze chiar foarte bine sau excelent, dar aici mai avem de lucrat. Aceste premise exista: avem o crestere a veniturilor nete de 12-13% fata de anul anterior. Dobanzile bancare s-au mai calmat. O dobanda fixa la achizitie de 5% a devenit o normalitate la orice banca. Inflatia, desi cea mai mare din UE, este de asteptat sa scada. Avem fenomenul de urbanizare, principalul motor care genereaza cererea de locuinte in orasele mari. Mai avem una dintre cele mai bune perioade din istoria Romaniei din ultimii 20 de ani pentru achizitia unei locuinte. Stiati ca in Romania acum este nevoie de 6 ani de munca pentru a cumpara o locuinta? In 2006-2009 era nevoie de 20-25 de ani munca. Asta face ca Bucurestiul sa fie, in ciuda cresterilor de preturi, capitala cu cele mai accesibile preturi de achizitie a locuintelor din Europa Centrala si de Est. Deci fundamente economice de crestere exista, dar imaginati-va o piata in care Programul Noua Casa ar solicita doar un avans de 5% pana la suma de 600.000 de lei, o piata in care TVA-ul s-ar reduce din nou la 5% si s-a elimina restrictia unei singure achizitii si o piata in care nu am mai avea impredictibilitate fiscala sau legislativa si toata economia si piata imobiliara ar lucra la capacitatea ei normala. 

 

- In luna noiembrie 2024 am emis un comunicat de presa legat chiar de acest subiect. Am dorit sa atragem atentia ca nu este corecta generalizarea si "pedepsirea" intregii bresle imobiliare, prin alaturarea dezvoltatorilor imobiliari corecti de sintagme precum "mafia imobiliara". Aceasta ar putea anula aproape 15 ani de munca asidua pentru a restabili increderea cumparatorilor, pierduta in criza anterioara din anii 2007-2008 si greu recastigata in toata aceasta perioada. Printre altele, inducerea in opinia publica a unor asocieri gresite in legatura cu dezvoltatorii imobiliari - si anume aceea ca ei reprezinta un element malefic sau generator de probleme - este extrem de neproductiva pe termen lung. Spre exemplu, nu dezvoltatorii imobiliari emit normele administrative sau urbanistice, ci doar le aplica, nu ei trebuie sa construiasca infrastructura rutiera, parcuri sau alte lucrari publice si nu dezvoltatorii imobiliari trebuie sa asigure utilitatile publice, pentru ca nici nu pot sa o faca si nici nu este obligatia acestora. Noi, in calitate de asociatie reprezentativa a dezvoltatorilor imobiliari din Romania, sustinem ferm doar practicile corecte si dezaprobam orice practici inselatoare sau dolosive. Prin urmare, indemnam opinia publica si autoritatile sa nu generalizeze anumite cazuri, cum este cel generat de Nordis, deoarece la acest moment, la fel de importanta pentru industria imobiliara este necesitatea de a se restabili si intari increderea publicului in dezvoltatorii imobiliari seriosi.

 

- Sunt mai multe proiecte la care lucram, majoritatea insa sunt legate de adoptarea acestora de catre Guvern sau Parlament. Am propus un proiect privind casele verzi, prin care sustinem construirea acestora in contextul NZEB, prin acordarea unui voucher sau subventie de 20.000 de euro catre cumparatorii de locuinte verzi. Acest demers ar fi extrem de important pentru alinierea locuintelor noi, obligatorii a fi verzi, la un nivel de pret acceptabil pentru cumparatori. Am prezentat argumentele noastre privind problemele cauzate de cresterea TVA-ului si de achizitia unei singure locuinte cu TVA redus si asteptam un raspuns pe aceste teme de la autoritati. Cand si daca il vom primi nu stim, dar vom continua pe aceeasi linie - aceea de a sprijini, apara si promova dezvoltarea pietei imobiliare.