Bucurestiul se numara printre cele mai mari si mature piete de birouri din Europa Centrala si de Est. Alaturi de Varsovia, Praga si Budapesta, capitala Romaniei s-a remarcat prin cresterea stocului de cladiri verzi si prin integrarea standardelor de sustenabilitate, potrivit raportului Colliers „CEE Office Markets on the Green Path - Decarbonisation Potential”, care analizeaza pietele de birouri din 11 orase ale regiunii. Desi ritmul livrarilor noi a incetinit in ultima perioada, sustenabilitatea ramane o prioritate pentru dezvoltatori. Aproximativ 93% dintre cladirile noi de birouri din Bucuresti, construite in ultimii 7 ani, si 70% dintre cladirile mai vechi, cu o vechime de peste 15 ani, detin certificari verzi, reflectand un angajament puternic fata de sustenabilitate si eficienta energetica. Pentru comparatie, doar Varsovia depaseste Bucurestiul in ceea ce priveste certificarile verzi, cu 98% dintre cladirile noi certificate. Piata de birouri din Bucuresti a incheiat anul 2024 cu o cerere totala de leasing de aproape 339.000 de metri patrati, inregistrand o scadere de 20% fata de maximul istoric din 2023, dar mentinandu-se peste media ultimilor cinci ani."Pietele de birouri din ECE se afla intr-un proces de transformare, influentat de imbatranirea stocului de cladiri si de cerintele tot mai stricte privind decarbonizarea, impuse de reglementarile europene si de tendintele globale. Romania este un jucator important in regiune si, desi bine pozitionata in adoptarea standardelor de sustenabilitate, detine un stoc semnificativ de cladiri vechi, comparabil cu cel din Bratislava si Budapesta. Modernizarea acestor cladiri reprezinta o oportunitate majora de investitii, care poate intari competitivitatea pietei pe termen lung si atrage dezvoltatori interesati sa raspunda cerintelor actuale de sustenabilitate. Performanta certificarilor verzi sporeste atractivitatea pietei locale pentru investitori si contribuie la crearea unui mediu de afaceri competitiv”, explica Victor Cosconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
De altfel, cladirile eficiente, situate in zone bune, sunt mai cautate de chiriasi, conform datelor de inchiriere, afirma consultantul Colliers. Rata de neocupare pentru cladirile relativ noi din Bucuresti, unde procentul certificarilor verzi este foarte ridicat, este de o singura cifra, in timp ce, pentru cladirile vechi - deseori situate in pozitii mai putin centrale si cu o eficienta energetica redusa - rata de neocupare se apropie de 20%. Pe de alta parte, datele pentru 2024 arata o incetinire a pietei din perspectiva cererii totale de inchiriere, insa, in ceea ce priveste cererea noua, anul trecut a atins 116.000 de metri patrati, un nivel similar celui din 2023.
Cu o singura livrare in 2024 - AFI Loft, cu aproximativ 16.000 de metri patrati -, stocul modern de birouri din Bucuresti a ajuns la circa 3,4 milioane de metri patrati, fiind reprezentat in proportie de 31% de cladiri construite in ultimii 7 ani, 27% cu o vechime de 8-10 ani si 42% livrate acum mai bine de 15 ani, potrivit celui mai recent raport Colliers. Rata de neocupare pentru birourile moderne, construite in ultimii 14 ani, se situa in 2024 intre 12-14%, comparativ cu aproape 16% pentru cladirile livrate inainte de 2010. Consultantii Colliers observa ca cererea pentru spatii noi, certificate si eficiente energetic ramane ridicata in Romania, la fel ca in alte piete mature din regiune. In Bucuresti, cladirile noi (0-7 ani) au o rata de neocupare mult mai mica, de doar 5%, si atrag chirii mai mari, ceea ce arata preferinta chiriasilor pentru economii operationale si facilitati moderne.
"Pietele mature, precum Bucurestiul si Praga, inregistreaza un ritm mai lent al dezvoltarilor noi - sub 5% din stocul existent, spre deosebire de orase precum Vilnius si Tirana, unde 45%, respectiv 84% din stocul total se afla in constructie. Romania, insa, se concentreaza pe modernizarea cladirilor existente, mentinand un echilibru pe piata si evitand riscurile de superoferta. Certificarile verzi, alaturi de echilibrul dintre cerere si oferta, intaresc pozitia Bucurestiului ca destinatie preferata de investitori si chiriasi care prioritizeaza sustenabilitatea. Iar acest model de adaptare si dezvoltare sustenabila subliniaza maturitatea Romaniei pe piata de birouri din regiune”, precizeaza Victor Cosconel.
Calendarul limitat de livrari din 2024 si 2025, completeaza directorul Colliers, ar putea determina o crestere a chiriilor pentru birourile de clasa A in locatii bine pozitionate, tendinta amplificata de cererea tot mai mare pentru spatii care respecta standardele de sustenabilitate. In Bucuresti, spatiile de birouri din cladiri cu o vechime de pana la 7 ani se inchiriaza in medie la valori in jurul a 16,5 euro pe metru patrat, comparativ cu 13 euro pe metru patrat in cladiri mai vechi de 15 ani. In contextul in care Bucurestiul nu are o supraoferta de birouri pe cap de locuitor, eforturile companiilor de a incuraja angajatii sa revina mai frecvent la birou ar putea genera o crestere a cererii pe termen mediu. Consultantii Colliers atrag atentia ca varsta si calitatea cladirilor nu sunt singurii factori care determina nivelul chiriei, intrucat pozitia este deseori criteriul determinant care determina chiriasii sa aleaga anumite zone. Astfel, chiria pentru cladirile moderne de birouri din Piata Victoriei ajunge la 22 de euro pe metru patrat in multe cazuri si sare punctual de acest nivel pentru anumite cladiri.
Si la nivel regional, chiriasii sunt dispusi sa plateasca chirii mai mari pentru cladirile noi, datorita costurilor operationale reduse si facilitatilor moderne, iar acest lucru este vizibil pe piete precum Praga (17,7 euro/metru patrat), Varsovia (21,0 euro/metru patrat) sau Atena (28,5 euro/metru patrat). De asemenea, preferinta pentru spatiile de birouri din cladiri noi (0-7 ani) se reflecta si in rate mai ridicate de ocupare, comparativ cu cladirile mai vechi.
